Quel est le statut de la copropriété ?

Je rencontre un problème dans la gestion de mon immeuble et je ne sais pas à qui m’adresser pour le résoudre. C’est une question que nos clients nous posent souvent. Parfois, ils s’interrogent sur la différence entre un règlement de copropriété et un cahier des charges. Nous pouvons continuer la liste en nous questionnant sur la différence entre une copropriété et une association syndicale libre, ou encore sur bien d’autres points.

Pour répondre à ces questions, il faut connaître le domaine d’application de la loi de 1965.

Quelle est la différence entre un immeuble soumis au statut de la copropriété et un autre immeuble ?

L’article 1 de la loi 10 juillet 1965 dispose qu’est soumis au statut de la copropriété tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie en lots entre plusieurs personnes.

En revanche, les deux catégories d’immeubles ne relèvent automatiquement pas du statut de la copropriété :

• Tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation.
• Un ensemble immobilier.

Certaines conditions pour distinguer ce qui relève du statut de la copropriété sont simples à comprendre. Par exemple, « la destination totale de l’immeuble à l’habitation ». Au contraire, certains concepts sont confus ou difficiles à cerner, comme un lot, un ensemble immobilier, ou un groupe d’immeubles.

Nous expliquons ces concepts :

Lot : Il ne faut pas confondre un lot d’une copropriété avec un lot d’un lotissement. Un lotissement est une propriété divisée et individuelle, alors que le lot d’une copropriété est une propriété composée d’une partie privative et d’une quote-part d’une partie commune. Pour simplifier, on peut dire que le lot d’un lotissement est situé sur un terrain divisé, alors que le lot d’une copropriété est situé sur un terrain indivis.

Groupe d’immeubles : plusieurs bâtiments implantés sur un terrain d’assiette commun à tous les copropriétaires.

Ensemble immobilier : la caractéristique principale de l’ensemble immobilier est que la totalité des terrains servant d’assiette aux constructions n’est pas placée sous un régime unique d’indivision forcée entre les bâtiments, comme dans le cas d’un groupe d’immeubles bâtis. Autrement dit, les terrains font l’objet d’une propriété privative.

Il est également important de connaître la notion d’ensemble immobilier complexe qui nécessite une attention particulière concernant son régime juridique. En effet, pour ce type d’immobilier, la loi de 1965 autorise la division volumétrique.

Quand un ensemble immobilier est-il complexe ?

• C’est le cas lorsque plusieurs bâtiments distincts existent sur une dalle. Par exemple, deux immeubles d’habitation construits sur une dalle qui abrite un parking ou une grande surface. Ou
• Lorsque plusieurs entités homogènes sont affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome. C’est le cas d’un ensemble immobilier qui comprend des habitations, des bureaux, des commerces, des parkings. Et qu’il comporte des « aménagements et services communs » comme voirie, aires de stationnement, services de gardiennage et de nettoyage, installations de chauffage, espaces verts, piscines, tennis, salle polyvalente, etc.

Il est tout à fait possible d’imaginer l’ensemble de ces entités dans des bâtiments implantés à distance ou de les envisager dans des immeubles contigus.

Une fois ces concepts définis, nous pouvons comprendre à quel type d’immobilier s’applique le statut de la copropriété. Alors, il faut répondre à la question suivante. Quel est le mode de gestion d’un immobilier soumis au statut de la copropriété et des biens immobiliers exclus ?

Le syndicat des copropriétaires, Association du Syndicat Libre ou Association Foncière Urbaine Libre ?

Si le bien immobilier est soumis de manière automatique ou par choix des propriétaires au statut de la copropriété, l’ensemble des copropriétaires doit créer un syndicat des copropriétaires. Ce dernier est une personne morale immatriculée sur un registre spécifique. Les copropriétaires peuvent établir un document qui régit leurs relations et explicite les conditions de gestion de l’immeuble. Ce document s’appelle le règlement de copropriété. À défaut, ce sont les dispositions de la loi de 1965 qui s’appliquent.

Si le bien n’est pas soumis au statut de la copropriété, alors les propriétaires doivent créer une association. L’immatriculation de celle-ci se fait auprès de l’administration compétente (préfecture). L’adoption des statuts est nécessaire pour déterminer les relations et la gestion des biens immobiliers. Il faut également établir un cahier des charges qui détermine les charges afférentes à chaque propriétaire.

Vous pouvez nous contacter gratuitement pour un conseil ou un litige concernant votre copropriété.