Les charges de la copropriété à la charge du propriétaire sont multiples, notamment le fonds de travaux et les charges des parties communes.
Le fonds de travaux :
Afin de prévenir la dégradation des copropriétés et de faciliter la réalisation de travaux visant à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, ainsi qu’à la réalisation d’économies d’énergie, la loi de 1965 a instauré une cotisation annuelle obligatoire.
Les sommes versées au titre du fonds de travaux ont un caractère réel, c’est-à-dire qu’elles sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l’occasion de la cession d’un lot. En cas de vente d’un lot de copropriété en cours d’année, l’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes, en sus du prix de vente du lot.
Les charges :
Deuxième catégorie des charges de la copropriété à la charge du propriétaire est les charges courantes. Elles sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.
Il existe deux types de charges :
1.Charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun :
Chaque copropriétaire y participe en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de son lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.
Pour apprécier cette utilité, différents éléments entrent en ligne de compte, notamment la situation du lot dans l’immeuble (comme l’étage), ainsi que l’utilisation et la superficie de chaque lot. En cas de changement d’usage des parties privatives, il est possible d’obtenir la modification de la répartition initiale des charges par décision majoritaire de l’assemblée générale, ou à défaut, sur autorisation du tribunal.
Bien que des critères soient établis, la détermination exacte de la quote-part des charges afférentes à chaque lot demeure délicate. Il convient donc, dans chaque cas, de déterminer la base de répartition la plus équitable. Le recours à un expert peut souvent se révéler utile.
Conformément à la notion d’utilité objective, une utilité potentielle suffit (par exemple, l’installation d’un dispositif d’alarme destiné à renforcer la sécurité). Dès lors qu’un copropriétaire a la possibilité juridique et matérielle, en fonction de la situation de son lot, d’utiliser un ascenseur, il doit participer aux charges qu’il entraîne, même si cet ascenseur n’assure pas un accès direct ou commode à son lot.
2.Charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales :
Chaque copropriétaire y participe en proportion de la valeur de son lot, telle que définie par l’article 5 de la loi 1965.
La répartition est donc effectuée, en principe, sur la base des tantièmes de parties communes affectés à chaque lot. Toutefois, bien que la méthode de calcul définie par l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 soit facultative pour la détermination des tantièmes de parties communes, elle devient impérative lorsqu’elle est appliquée aux quotes-parts de charges générales. Regardez notre article sur ce sujet !
La répartition particulière des charges peut être envisagée lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments. En l’absence de règlement de copropriété et donc d’état de répartition des charges (situation rare mais encore possible), il appartient au juge de désigner un expert pour établir cet état.
Il est important de savoir que les modalités de collecte des différents frais mentionnés ne sont pas les mêmes. En effet, certaines dépenses sont prévisibles et font l’objet d’un budget prévisionnel. Les dépenses liées aux travaux qui ne concernent pas la maintenance et l’administration des parties communes ou le fonctionnement des équipements communs ne font pas partie du budget prévisionnel. Elles sont demandées aux copropriétaires à chaque fois que des travaux sont effectués.
Les travaux de maintenance incluent l’entretien courant, exécuté pour maintenir l’état de l’immeuble ou prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun. Ils comprennent les menues réparations, comme celles d’une chaudière ou d’un ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est inclus forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien. Les vérifications périodiques imposées par la réglementation en vigueur sur les équipements communs sont également assimilées à des travaux de maintenance.
Si le diagnostic technique global de l’immeuble ne révèle aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de constituer un fonds de travaux. Si le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur à celui du budget prévisionnel, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que la possibilité de suspendre les cotisations au fonds de travaux pour faire face aux dépenses résultant soit des travaux prescrits par les lois et règlements, soit des travaux décidés par l’assemblée générale et non compris dans le budget prévisionnel.