Comment les charges de copropriété sont-elles déterminées ?

Une copropriété est un immeuble dont la propriété est répartie en lots entre plusieurs personnes. Un lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes (pour voir la différence entre un lot et un lotissement, vous pouvez consulter notre article en cliquant ici).

Un sujet souvent source de litige entre les copropriétaires concerne les charges de la copropriété. Alors, comment pouvez-vous vérifier les charges de votre copropriété ? Pour répondre à cette question, il est nécessaire de distinguer plusieurs notions en droit de la copropriété.

Qu’est-ce qu’une partie commune et une partie privative ?

Généralement, ce sont les règlements de copropriété qui déterminent ces parties dans une copropriété. Toutefois, en cas d’absence de précision ou de contradiction dans ce document, la loi de 1965 donne des critères pour les déterminer :

• Parties communes : Ce sont les parties de l’immeuble partagées par tous les copropriétaires. Elles incluent des éléments comme les halls d’entrée, les escaliers, les toits, et les murs porteurs. C’est le syndicat des copropriétaires qui gère ces parties.
• Parties privatives : Ce sont les parties de l’immeuble réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Elles incluent les appartements individuels, les balcons, et les caves. Chaque copropriétaire est responsable de l’entretien de ses parties privatives.
• Indivisibilité : Les parties privatives et les parties communes sont indissociables dans la composition d’un lot de copropriété. Un lot comprend toujours une partie privative et une quote-part des parties communes.

Ainsi, le critère de l’usage exclusif est un indice pour déterminer la différence entre les parties privatives et communes.

Comment calculer la quote-part des parties communes de chaque lot ?

La quote-part des parties communes afférente à chaque lot exprime la part d’intérêt du lot dans le syndicat. Autrement dit, en cas de vente d’une partie commune par le syndicat, ce dernier doit redistribuer le produit de la vente entre les copropriétaires en proportion de la quote-part des parties communes afférente à chaque lot. Il est intéressant de noter que les termes « tantièmes » ou « millièmes » sont utilisés pour désigner la quote-part.

Depuis 2002, chaque règlement de copropriété doit indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul utilisée pour fixer les quotes-parts.

La quote-part des parties communes est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties. Les critères incluent la consistance, la superficie, et la situation des lots.

Exemple :

• Valeur de l’ensemble des parties : 1000
• Valeur d’une partie privative : 170
• La quote-part est égale à 170/1000

Comment détermine-t-on la valeur des parties dans le calcul des quotes-parts ?

On évalue le terrain, les constructions, et les équipements communs pour déterminer la valeur globale de l’immeuble. Ensuite, il faut déterminer la valeur de chaque lot. La valeur des lots dépend d’abord de leur « consistance », c’est-à-dire de leur état matériel et de leur structure physique. Par exemple, la valeur d’un lot dépendra du fait qu’il s’agisse de locaux d’habitation, d’une cave, d’un garage, ou d’une autre catégorie d’emplacement réservé à un propriétaire.

La valeur des lots dépend ensuite de leur « superficie ». Elle est souvent le premier élément pris en compte et qui sert de base à tous les calculs.

Enfin, la valeur des lots dépend de leur « situation », c’est-à-dire de l’étage, de l’orientation, de la vue, et de l’ensoleillement dont ils bénéficient.

L’assemblée générale des copropriétaires peut décider à l’unanimité de recalculer les quotes-parts de propriété réparties entre les copropriétaires dans le règlement de copropriété.

La quote-part des parties communes est différente de celle des charges de copropriété.

L’opération de la détermination de la quote-part des parties communes doit être distinguée de celle qui consiste à fixer la quote-part des charges qui incombent à chaque lot.
Nous verrons plus tard cette opération en détail. Mais, il faut savoir que c’est le règlement de la copropriété qui détermine la quote-part des charges. De plus, ce document peut prévoir les quotes-parts particulières de charges. Par exemple, le règlement peut stipuler que certains copropriétaires doivent prendre en charge l’entretien d’un équipement. Ce qui ne crée pas forcément une quote-part particulière de la partie commune.