L’une des solutions pour réduire le coût de la location d’un bail commercial ou professionnel est la sous-location. Dans cette technique, le preneur ou le locataire sous-loue une partie ou l’ensemble des locaux pris en bail. Par exemple, une entreprise a loué un étage entier d’un bâtiment alors qu’elle n’utilise que la moitié de cette surface. Afin de réduire ses frais, elle peut sous-louer l’autre moitié de l’étage.
Dans ce cas-là, tout le monde est gagnant. Toutefois, cette opération nécessite quelques requis juridiques que nous verrons ensemble.
En premier lieu, il faut savoir que la sous-location d’un bail commercial est interdite. Mais cela n’est pas une interdiction absolue et les parties peuvent prévoir lors de la conclusion du bail initial une telle possibilité. C’est pourquoi la rédaction du bail est importante.
Attention aux contrats de bail préremplis qui contiennent automatiquement une clause d’interdiction de sous-location d’un bail commercial. Cela n’est toujours pas utile et dans certaines circonstances peut nuire à l’intérêt du bailleur lors du renouvellement de bail et la détermination de la valeur locative.
Une autre possibilité, mais plus couteuse, est l’obtention a posteriori de l’accord de la propriétaire. Il peut se matérialiser avec un avenant au contrat principal.
Le prix de la sous-location ne peut pas être supérieur au loyer initial, sauf accord du bailleur. À défaut de l’accord, le bailleur peut faire la demande de l’augmentation du loyer. Il est conseillé alors d’utiliser l’opération de sous-location plutôt comme une technique de réduction des frais que celle d’enrichissement.
En deuxième lieu, le propriétaire doit prendre connaissance du contenu de contrat de sous-location. Pour cela, le locataire doit faire connaître au bailleur son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; le bailleur dispose alors d’un délai de quinze jours pour faire savoir s’il a l’intention de concourir à l’acte ou non ; le défaut de cette formalité peut être sanctionné tant par la résiliation du bail, que par un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.
Quelle est la conséquence juridique d’une sous-location de bail commercial ?
Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail :
1-au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire.
2- au propriétaire. Toutefois, le propriétaire n’est pas obligé au renouvellement que s’il a donné son accord à la sous-location. En cas de sous-location partielle, si les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible, le propriétaire n’est pas tenu par le renouvellement. C’est pourquoi, c’est nécessaire être assisté lors de la rédaction d’un bail commercial.