Les locataires d’un bail commercial se posent parfois cette question : est-ce que le changement d’activité est possible ? ou parfois, ils se demandent s’ils peuvent ajouter une activité à celle qui existe ? Évidemment, la retranscription juridique de cette question est suivante : est-ce que la déspécialisation ou le changement d’activité autorisée sous un bail commercial est légalement envisageable ? On comprend tout de suite que la déspécialisation est la possibilité pour le preneur de changer partiellement ou de manière plénière son activité. Afin de savoir si ce changement de destination est possible, il faut prendre en compte quelques considérations :
- Tout d’abord la destination et l’usage des lieux. Destination d’un lieu d’après le code de l’urbanisme est divisé en 5 catégories (habitation, commercial, agricole et …). L’usage correspond à l’utilisation effective d’un local. Autrement dit, dans les faits, on peut répondre à cette question pour trouver la réponse : quel usage, faisons-nous du local?
Selon cet élément, vous ne pouvez pas faire du commerce dans un appartement qui a une destination d’habitation sauf si le propriétaire demande l’autorisation administrative du changement de destination. - Deuxième élément qu’on doit prendre en compte, c’est l’existence d’un règlement de copropriété avec des clauses restrictives de l’utilisation des lieux. Par exemple, dans certains règlements de copropriété, il est indiqué l’exercice des activités commerciales sont strictement interdites ou que les activités commerciales non bruyantes. Dans ce cas-là, le changement de l’activité doit répondre aux exigences du règlement de copropriété, sauf si le copropriétaire demande l’autorisation du syndicat de copropriété.
- Enfin, le dernier élément et le plus important, c’est la destination des lieux indiqués dans le contrat de bail. En principe, chaque bail commercial contient une clause indiquant la destination des lieux et le cas de la déspécialisation. Mais d’un point de vue légal, à défaut d’interdiction conventionnelle, le locataire a le droit de demander l’exercice d’une autre activité dans les locaux. Le droit peut accorder cette autorisation en modifiant le montant du loyer de bail initial.
En cas de refus du bailleur, une décision judiciaire peut autoriser la transformation, si le refus n’est pas bien justifié.
En présence d’un bail mixte, c’est-à-dire un bail destiné à la fois à usage commercial ou un autre usage (habitation, activité civile ou autre), la règle générale selon laquelle le bail, considéré comme un tout indivisible, veut que le caractère commercial de bail domine les autres usages et l’ensemble du bail est soumis au statut de bail commercial.