Catégorie : Juridique

Dans une copropriété, l’un des litiges les plus fréquents concerne l’usage des parties privatives. Il n’est pas rare que certains copropriétaires, après l’achat d’un lot, en fassent un usage que les autres considèrent comme non conforme au règlement de copropriété ou à leurs attentes. Dans cet article, nous allons aborder la question : quel usage est approprié et autorisé pour un lot privatif ?

Le principe de l’usage des parties privatives

Chaque copropriétaire est libre d’utiliser son lot privatif comme il le souhaite (la loi 1965), que ce soit pour y habiter ou y exercer une profession. Il peut également modifier ou supprimer les éléments d’équipement appartenant à sa propriété privative. Les copropriétaires peuvent entreprendre des travaux dits « privatifs », à condition que ceux-ci n’affectent ni les parties communes ni l’aspect extérieur de l’immeuble.

Cependant, cette liberté d’usage connaît certaines restrictions.

Les Interdictions d’Usage dans un Lot Privatif de Copropriété

1. La Destination de l’Immeuble et des Lots

• Destination de l’Immeuble : Dans certains cas, le règlement de copropriété peut stipuler que l’immeuble est à usage d’habitation. Dans ce cas, l’exercice d’une profession y est interdit.
• Changement de Destination d’un Lot : Chaque lot peut avoir une destination spécifique définie par le règlement de copropriété, comme « appartement », « chambre de bonne », ou « grenier ». Un changement d’usage, par exemple transformer une chambre de bonne en habitation, nécessite l’autorisation de l’assemblée générale.

De plus, il arrive qu’un copropriétaire possède plusieurs lots et souhaite les fusionner pour créer un grand appartement, ou inversement, diviser un grand lot pour en créer plusieurs plus petits. Dans toutes ces hypothèses, il est essentiel de consulter un avocat avant de procéder.

Deux documents peuvent contenir des indications sur l’usage d’un lot : le règlement de copropriété et l’état descriptif de division. En cas de contradiction entre ces deux documents, c’est le règlement de copropriété qui prime.

2. Les Troubles de Voisinage

La deuxième interdiction concerne les troubles de voisinage. Un copropriétaire qui cause des nuisances en réalisant des travaux dans ses parties privatives peut être tenu de réparer les dommages causés. Notamment s’il n’a pas pris les précautions nécessaires. Cela inclut les nuisances sonores excessives, comme les aboiements d’un chien, les bruits nocturnes provenant d’un commerce. Ou encore l’occupation excessive des chambres de bonne.

Il en va de même pour un locataire qui causerait des troubles de voisinage. Après une mise en demeure restée sans effet, le copropriétaire concerné peut utiliser tous les moyens possibles pour faire cesser ces troubles.

Les Clauses du Règlement de Copropriété

Avant d’envisager un changement d’affectation de votre lot, il est important de consulter les clauses du règlement de copropriété :

• Clause d’habitation bourgeoise : Cette clause prévoit que l’immeuble est à usage exclusif d’habitation. Dans certains cas, l’exercice de certaines professions libérales peut être autorisé.
• Clauses de non-concurrence : Ces clauses visent à n’autoriser dans l’immeuble que l’exercice d’un commerce déterminé, évitant ainsi la concurrence entre commerces similaires.

Il est important de noter que l’assemblée générale ne peut, à quelque majorité que ce soit, imposer à un copropriétaire une modification à la destination de ses parties privatives. ou aux modalités de leur jouissance telles qu’elles résultent du règlement de copropriété.

En Conclusion

Si vous souhaitez savoir quels changements vous pouvez apporter à votre lot, sachez que vous êtes libre d’effectuer tout type de travaux tant qu’ils n’atteignent pas les droits des autres copropriétaires. Concernant les changements d’affectation autorisés, il est impératif d’étudier les clauses du règlement de copropriété pour éviter tout litige. Vous pouvez nous contacter !

Je souhaite divorcer à l’amiable, suis-je concerné par le divorce par consentement mutuel ? Vous souhaitez mettre un terme à votre mariage rapidement, sans vous perdre dans les démarches administratives ? Votre partenaire et vous êtes d’accord sur les modalités du divorce ? Vous n’avez pas d’enfants mineurs et aucun de vous deux n’est sous tutelle ? 

Si vous vous posez toutes ces questions, le divorce par consentement mutuel est alors certainement l’option la plus simple. Cette procédure facilite la séparation, car elle ne nécessite pas de passer devant un juge. 

Quelles sont les conditions pour procéder à un divorce par consentement mutuel ? 

Il y a différents points d’accord préalables à trouver avec votre partenaire afin de divorcer à l’amiable. Vous devez être d’accord sur toutes les conséquences du divorce. Il faut penser à l’aspect patrimonial et fiscal : êtes-vous d’accord sur le partage de vos biens, sur la répartition des frais et honoraires, sur l’éventuelle prestation compensatoire à verser en cas d’inégalités de revenus ? Les questions personnelles doivent aussi être anticipées : êtes-vous d’accord sur la date des effets du divorce, sur le nom marital à perdre ou à conserver ? 

Quelles sont les étapes à suivre ? 

Vous devez obligatoirement formuler votre requête auprès d’un avocat. Chaque époux doit avoir un avocat qui garantit les intérêts de chaque partie. Vous allez transmettre à vos avocats les informations sur lesquelles vous vous êtes mis d’accord. Ces professionnels sont chargés d’écrire un projet de convention de divorce. Il s’agit d’un acte juridique qui précise les modalités de votre séparation. 

De quels documents ai-je besoin ? 

Votre avocat a besoin de pièces justificatives à annexer à la convention de divorce afin qu’elle soit valide. Vous devez fournir : 

• Une copie de vos documents d’identité 
• Une copie intégrale de moins de 3 mois de votre acte de mariage
• Une copie intégrale de vos actes de naissance
• Une copie intégrale de votre livret de famille
• Une déclaration sur l’honneur certifiant l’exactitude de vos ressources.

Votre avocat reviendra vers vous pour fournir des pièces complémentaires, notamment des justificatifs de revenus. 

Quels sont les délais à prendre en compte ? 

Une fois la convention rédigée par les avocats, votre avocat vous l’adressera par lettre recommandée ou par voie électronique. 

Vous disposez d’un délai de réflexion de 15 jours à la fin duquel vous devez tous les deux signer la convention et la renvoyer à votre avocat. Ce dernier va la signer à son tour. 

Il dispose ensuite d’un délai de 7 jours pour transmettre la convention à un notaire qui va examiner le respect des délais ainsi que la présence des mentions obligatoires. Le notaire va produire une attestation de dépôt que vous devrez présenter à la mairie pour actualiser votre état civil.

Combien coûte un divorce par consentement mutuel ?

Avant de répondre que le prix dépend de votre situation ! sachez que si les époux sont d’accord sur tous les points, vous pouvez divorcer pour 1000 euros et assez rapidement avec notre cabinet. Cliquez ici !
Il faut ajouter des frais si le recours à un notaire est obligatoire (la présence des biens immobiliers) ou s’il n’y a pas d’accord entre les époux.

Le syndicat de forme coopérative est une approche unique et collaborative de la gestion des copropriétés. Introduit par la loi du 10 juillet 1965, ce modèle permet aux copropriétaires de gérer eux-mêmes leur immeuble sans recourir à un syndic professionnel. C’est une solution pour réduire le coût de la gestion de la Copropriété.

Caractéristiques principales du syndicat de forme coopérative

• Autogestion : Le syndicat coopératif est administré par les copropriétaires eux-mêmes, via un conseil syndical élu parmi eux. Cette autogestion favorise une implication directe et une meilleure compréhension des besoins de la copropriété.
• Élection du Syndic : Le syndic est élu par les membres du conseil syndical et exerce également les fonctions de président du conseil. Cette double fonction assure une cohérence dans la gestion et la prise de décisions.
• Conseil Syndical Obligatoire : Contrairement aux syndicats ordinaires, la constitution d’un conseil syndical est obligatoire dans un syndicat coopératif. Ce conseil joue un rôle crucial dans la gestion quotidienne et la prise de décisions stratégiques.
• Contrôle des Comptes : L’assemblée générale désigne des personnes qualifiées pour assurer le contrôle des comptes du syndicat. Cela peut inclure des copropriétaires ou des experts externes, garantissant ainsi une transparence financière.

Avantages du Modèle Coopératif

• Réduction des Coûts : En éliminant les frais liés à un syndic professionnel, le syndicat coopératif permet de réduire les coûts de gestion, rendant ainsi la copropriété plus économique pour les copropriétaires.
• Implication des Copropriétaires : Ce modèle encourage une participation active des copropriétaires, renforçant ainsi le sentiment de communauté et de responsabilité collective.
• Flexibilité et Adaptabilité : Le syndicat coopératif peut s’adapter aux besoins spécifiques de chaque copropriété, offrant une gestion sur mesure et réactive.

En conclusion, le syndicat de forme coopérative représente une alternative intéressante et efficace pour la gestion des copropriétés, favorisant l’implication des copropriétaires et la réduction des coûts.
Si vous souhaitez essayer ce mode de gestion de copropriété, mais que celui-ci n’est pas très concret pour vous, notre cabinet peut vous accompagner dans le changement du modèle et la mise en place d’un syndicat de forme coopérative. Ce qui baisse en général un tiers des frais de la gestion de votre copropriété. Contactez-nous !

Les charges de la copropriété à la charge du propriétaire sont multiples, notamment le fonds de travaux et les charges des parties communes.

Le fonds de travaux :

Afin de prévenir la dégradation des copropriétés et de faciliter la réalisation de travaux visant à la conservation de l’immeuble, à la préservation de la santé et de la sécurité des occupants, ainsi qu’à la réalisation d’économies d’énergie, la loi de 1965 a instauré une cotisation annuelle obligatoire.

Les sommes versées au titre du fonds de travaux ont un caractère réel, c’est-à-dire qu’elles sont attachées aux lots et entrent définitivement, dès leur versement, dans le patrimoine du syndicat des copropriétaires. Elles ne donnent pas lieu à un remboursement par le syndicat des copropriétaires à l’occasion de la cession d’un lot. En cas de vente d’un lot de copropriété en cours d’année, l’acquéreur peut consentir à verser au vendeur un montant équivalent à ces sommes, en sus du prix de vente du lot.

Les charges :

Deuxième catégorie des charges de la copropriété à la charge du propriétaire est les charges courantes. Elles sont les dépenses incombant définitivement aux copropriétaires, chacun pour sa quote-part.

Il existe deux types de charges :

1.Charges entraînées par les services collectifs et les éléments d’équipement commun :

Chaque copropriétaire y participe en fonction de l’utilité objective que ces services et éléments présentent à l’égard de son lot, dès lors que ces charges ne sont pas individualisées.

Pour apprécier cette utilité, différents éléments entrent en ligne de compte, notamment la situation du lot dans l’immeuble (comme l’étage), ainsi que l’utilisation et la superficie de chaque lot. En cas de changement d’usage des parties privatives, il est possible d’obtenir la modification de la répartition initiale des charges par décision majoritaire de l’assemblée générale, ou à défaut, sur autorisation du tribunal.

Bien que des critères soient établis, la détermination exacte de la quote-part des charges afférentes à chaque lot demeure délicate. Il convient donc, dans chaque cas, de déterminer la base de répartition la plus équitable. Le recours à un expert peut souvent se révéler utile.

Conformément à la notion d’utilité objective, une utilité potentielle suffit (par exemple, l’installation d’un dispositif d’alarme destiné à renforcer la sécurité). Dès lors qu’un copropriétaire a la possibilité juridique et matérielle, en fonction de la situation de son lot, d’utiliser un ascenseur, il doit participer aux charges qu’il entraîne, même si cet ascenseur n’assure pas un accès direct ou commode à son lot.

2.Charges relatives à la conservation, à l’entretien et à l’administration des parties communes, générales et spéciales :

Chaque copropriétaire y participe en proportion de la valeur de son lot, telle que définie par l’article 5 de la loi 1965.

La répartition est donc effectuée, en principe, sur la base des tantièmes de parties communes affectés à chaque lot. Toutefois, bien que la méthode de calcul définie par l’article 5 de la loi du 10 juillet 1965 soit facultative pour la détermination des tantièmes de parties communes, elle devient impérative lorsqu’elle est appliquée aux quotes-parts de charges générales. Regardez notre article sur ce sujet !

La répartition particulière des charges peut être envisagée lorsque l’immeuble comporte plusieurs bâtiments. En l’absence de règlement de copropriété et donc d’état de répartition des charges (situation rare mais encore possible), il appartient au juge de désigner un expert pour établir cet état.

Il est important de savoir que les modalités de collecte des différents frais mentionnés ne sont pas les mêmes. En effet, certaines dépenses sont prévisibles et font l’objet d’un budget prévisionnel. Les dépenses liées aux travaux qui ne concernent pas la maintenance et l’administration des parties communes ou le fonctionnement des équipements communs ne font pas partie du budget prévisionnel. Elles sont demandées aux copropriétaires à chaque fois que des travaux sont effectués.

Les travaux de maintenance incluent l’entretien courant, exécuté pour maintenir l’état de l’immeuble ou prévenir la défaillance d’un élément d’équipement commun. Ils comprennent les menues réparations, comme celles d’une chaudière ou d’un ascenseur, lorsque le prix de ce remplacement est inclus forfaitairement dans le contrat de maintenance ou d’entretien. Les vérifications périodiques imposées par la réglementation en vigueur sur les équipements communs sont également assimilées à des travaux de maintenance.

Si le diagnostic technique global de l’immeuble ne révèle aucun besoin de travaux dans les dix prochaines années, le syndicat est dispensé de constituer un fonds de travaux. Si le montant du fonds de travaux atteint un montant supérieur à celui du budget prévisionnel, le syndic doit inscrire à l’ordre du jour de l’assemblée générale la question de l’élaboration d’un plan pluriannuel de travaux ainsi que la possibilité de suspendre les cotisations au fonds de travaux pour faire face aux dépenses résultant soit des travaux prescrits par les lois et règlements, soit des travaux décidés par l’assemblée générale et non compris dans le budget prévisionnel.