Comment les charges de copropriété sont-elles déterminées ?

Une copropriété est un immeuble dont la propriété est répartie en lots entre plusieurs personnes. Un lot de copropriété comporte obligatoirement une partie privative et une quote-part de parties communes (pour voir la différence entre un lot et un lotissement, vous pouvez consulter notre article en cliquant ici).

Un sujet souvent source de litige entre les copropriétaires concerne les charges de la copropriété. Alors, comment pouvez-vous vérifier les charges de votre copropriété ? Pour répondre à cette question, il est nécessaire de distinguer plusieurs notions en droit de la copropriété.

Qu’est-ce qu’une partie commune et une partie privative ?

Généralement, ce sont les règlements de copropriété qui déterminent ces parties dans une copropriété. Toutefois, en cas d’absence de précision ou de contradiction dans ce document, la loi de 1965 donne des critères pour les déterminer :

  • Parties communes : Ce sont les parties de l’immeuble partagées par tous les copropriétaires. Elles incluent des éléments comme les halls d’entrée, les escaliers, les toits, et les murs porteurs. C’est le syndicat des copropriétaires qui gère ces parties.
  • Parties privatives : Ce sont les parties de l’immeuble réservées à l’usage exclusif d’un copropriétaire. Elles incluent les appartements individuels, les balcons, et les caves. Chaque copropriétaire est responsable de l’entretien de ses parties privatives.
  • Indivisibilité : Les parties privatives et les parties communes sont indissociables dans la composition d’un lot de copropriété. Un lot comprend toujours une partie privative et une quote-part des parties communes.

Ainsi, le critère de l’usage exclusif est un indice pour déterminer la différence entre les parties privatives et communes.

Comment calculer la quote-part des parties communes de chaque lot ?

La quote-part des parties communes afférente à chaque lot exprime la part d’intérêt du lot dans le syndicat. Autrement dit, en cas de vente d’une partie commune par le syndicat, ce dernier doit redistribuer le produit de la vente entre les copropriétaires en proportion de la quote-part des parties communes afférente à chaque lot. Il est intéressant de noter que les termes « tantièmes » ou « millièmes » sont utilisés pour désigner la quote-part.

Depuis 2002, chaque règlement de copropriété doit indiquer les éléments pris en considération et la méthode de calcul utilisée pour fixer les quotes-parts.

La quote-part des parties communes est proportionnelle à la valeur relative de chaque partie privative par rapport à l’ensemble des valeurs desdites parties. Les critères incluent la consistance, la superficie, et la situation des lots.

Exemple :

  • Valeur de l’ensemble des parties : 1000
  • Valeur d’une partie privative : 170
  • La quote-part est égale à 170/1000

Comment détermine-t-on la valeur des parties dans le calcul des quotes-parts ?

On évalue le terrain, les constructions, et les équipements communs pour déterminer la valeur globale de l’immeuble. Ensuite, il faut déterminer la valeur de chaque lot. La valeur des lots dépend d’abord de leur « consistance », c’est-à-dire de leur état matériel et de leur structure physique. Par exemple, la valeur d’un lot dépendra du fait qu’il s’agisse de locaux d’habitation, d’une cave, d’un garage, ou d’une autre catégorie d’emplacement réservé à un propriétaire.

La valeur des lots dépend ensuite de leur « superficie ». Elle est souvent le premier élément pris en compte et qui sert de base à tous les calculs.

Enfin, la valeur des lots dépend de leur « situation », c’est-à-dire de l’étage, de l’orientation, de la vue, et de l’ensoleillement dont ils bénéficient.

L’assemblée générale des copropriétaires peut décider à l’unanimité de recalculer les quotes-parts de propriété réparties entre les copropriétaires dans le règlement de copropriété.

La quote-part des parties communes est différente de celle des charges de copropriété.

L’opération de la détermination de la quote-part des parties communes doit être distinguée de celle qui consiste à fixer la quote-part des charges qui incombent à chaque lot.
Nous verrons plus tard cette opération en détail. Mais, il faut savoir que c’est le règlement de la copropriété qui détermine la quote-part des charges. De plus, ce document peut prévoir les quotes-parts particulières de charges. Par exemple, le règlement peut stipuler que certains copropriétaires doivent prendre en charge l’entretien d’un équipement. Ce qui ne crée pas forcément une quote-part particulière de la partie commune.

Quel est le statut de la copropriété ?

Je rencontre un problème dans la gestion de mon immeuble et je ne sais pas à qui m’adresser pour le résoudre. C’est une question que nos clients nous posent souvent. Parfois, ils s’interrogent sur la différence entre un règlement de copropriété et un cahier des charges. Nous pouvons continuer la liste en nous questionnant sur la différence entre une copropriété et une association syndicale libre, ou encore sur bien d’autres points.

Pour répondre à ces questions, il faut connaître le domaine d’application de la loi de 1965.

Quelle est la différence entre un immeuble soumis au statut de la copropriété et un autre immeuble ?

L’article 1 de la loi 10 juillet 1965 dispose qu’est soumis au statut de la copropriété tout immeuble bâti ou groupe d’immeubles bâtis à usage total ou partiel d’habitation dont la propriété est répartie en lots entre plusieurs personnes.

En revanche, les deux catégories d’immeubles ne relèvent automatiquement pas du statut de la copropriété :

  • Tout immeuble ou groupe d’immeubles bâtis à destination totale autre que d’habitation.
  • Un ensemble immobilier.

Certaines conditions pour distinguer ce qui relève du statut de la copropriété sont simples à comprendre. Par exemple, « la destination totale de l’immeuble à l’habitation ». Au contraire, certains concepts sont confus ou difficiles à cerner, comme un lot, un ensemble immobilier, ou un groupe d’immeubles.

Nous expliquons ces concepts :

Lot : Il ne faut pas confondre un lot d’une copropriété avec un lot d’un lotissement. Un lotissement est une propriété divisée et individuelle, alors que le lot d’une copropriété est une propriété composée d’une partie privative et d’une quote-part d’une partie commune. Pour simplifier, on peut dire que le lot d’un lotissement est situé sur un terrain divisé, alors que le lot d’une copropriété est situé sur un terrain indivis.

Groupe d’immeubles : plusieurs bâtiments implantés sur un terrain d’assiette commun à tous les copropriétaires.

Ensemble immobilier : la caractéristique principale de l’ensemble immobilier est que la totalité des terrains servant d’assiette aux constructions n’est pas placée sous un régime unique d’indivision forcée entre les bâtiments, comme dans le cas d’un groupe d’immeubles bâtis. Autrement dit, les terrains font l’objet d’une propriété privative.

Il est également important de connaître la notion d’ensemble immobilier complexe qui nécessite une attention particulière concernant son régime juridique. En effet, pour ce type d’immobilier, la loi de 1965 autorise la division volumétrique.

Quand un ensemble immobilier est-il complexe ?

  • C’est le cas lorsque plusieurs bâtiments distincts existent sur une dalle. Par exemple, deux immeubles d’habitation construits sur une dalle qui abrite un parking ou une grande surface. Ou
  • Lorsque plusieurs entités homogènes sont affectées à des usages différents, pour autant que chacune de ces entités permette une gestion autonome. C’est le cas d’un ensemble immobilier qui comprend des habitations, des bureaux, des commerces, des parkings. Et qu’il comporte des « aménagements et services communs » comme voirie, aires de stationnement, services de gardiennage et de nettoyage, installations de chauffage, espaces verts, piscines, tennis, salle polyvalente, etc.

Il est tout à fait possible d’imaginer l’ensemble de ces entités dans des bâtiments implantés à distance ou de les envisager dans des immeubles contigus.

Une fois ces concepts définis, nous pouvons comprendre à quel type d’immobilier s’applique le statut de la copropriété. Alors, il faut répondre à la question suivante. Quel est le mode de gestion d’un immobilier soumis au statut de la copropriété et des biens immobiliers exclus ?

Le syndicat des copropriétaires, Association du Syndicat Libre ou Association Foncière Urbaine Libre ?

Si le bien immobilier est soumis de manière automatique ou par choix des propriétaires au statut de la copropriété, l’ensemble des copropriétaires doit créer un syndicat des copropriétaires. Ce dernier est une personne morale immatriculée sur un registre spécifique. Les copropriétaires peuvent établir un document qui régit leurs relations et explicite les conditions de gestion de l’immeuble. Ce document s’appelle le règlement de copropriété. À défaut, ce sont les dispositions de la loi de 1965 qui s’appliquent.

Si le bien n’est pas soumis au statut de la copropriété, alors les propriétaires doivent créer une association. L’immatriculation de celle-ci se fait auprès de l’administration compétente (préfecture). L’adoption des statuts est nécessaire pour déterminer les relations et la gestion des biens immobiliers. Il faut également établir un cahier des charges qui détermine les charges afférentes à chaque propriétaire.

Vous pouvez nous contacter gratuitement pour un conseil ou un litige concernant votre copropriété.