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Mise à jour le 4 juillet 202410 juin 2024/ Maître YAZDI

Déspécialisation et changement de la destination d’un bail commercial

Les locataires d’un bail commercial se posent parfois cette question : est-ce que le changement d’activité est possible ? ou parfois, ils se demandent s’ils peuvent ajouter une activité à celle qui existe ? Évidemment, la retranscription juridique de cette question est suivante : est-ce que la déspécialisation ou le changement d’activité autorisée sous un bail commercial est légalement envisageable ? On comprend tout de suite que la déspécialisation est la possibilité pour le preneur de changer partiellement ou de manière plénière son activité. Afin de savoir si ce changement de destination est possible, il faut prendre en compte quelques considérations :

Tout d’abord la destination et l’usage des lieux. Destination d’un lieu d’après le code de l’urbanisme est divisé en 5 catégories (habitation, commercial, agricole et …). L’usage correspond à l’utilisation effective d’un local. Autrement dit, dans les faits, on peut répondre à cette question pour trouver la réponse : quel usage, faisons-nous du local?
Selon cet élément, vous ne pouvez pas faire du commerce dans un appartement qui a une destination d’habitation sauf si le propriétaire demande l’autorisation administrative du changement de destination.
Deuxième élément qu’on doit prendre en compte, c’est l’existence d’un règlement de copropriété avec des clauses restrictives de l’utilisation des lieux. Par exemple, dans certains règlements de copropriété, il est indiqué l’exercice des activités commerciales sont strictement interdites ou que les activités commerciales non bruyantes. Dans ce cas-là, le changement de l’activité doit répondre aux exigences du règlement de copropriété, sauf si le copropriétaire demande l’autorisation du syndicat de copropriété.
Enfin, le dernier élément et le plus important, c’est la destination des lieux indiqués dans le contrat de bail. En principe, chaque bail commercial contient une clause indiquant la destination des lieux et le cas de la déspécialisation. Mais d’un point de vue légal, à défaut d’interdiction conventionnelle, le locataire a le droit de demander l’exercice d’une autre activité dans les locaux. Le droit peut accorder cette autorisation en modifiant le montant du loyer de bail initial.

En cas de refus du bailleur, une décision judiciaire peut autoriser la transformation, si le refus n’est pas bien justifié.

En présence d’un bail mixte, c’est-à-dire un bail destiné à la fois à usage commercial ou un autre usage (habitation, activité civile ou autre), la règle générale selon laquelle le bail, considéré comme un tout indivisible, veut que le caractère commercial de bail domine les autres usages et l’ensemble du bail est soumis au statut de bail commercial.

Mise à jour le 4 juillet 202421 mai 2024/ Maître YAZDI

Comment réduire le prix d’un bail commercial

L’une des solutions pour réduire le coût de la location d’un bail commercial ou professionnel est la sous-location. Dans cette technique, le preneur ou le locataire sous-loue une partie ou l’ensemble des locaux pris en bail. Par exemple, une entreprise a loué un étage entier d’un bâtiment alors qu’elle n’utilise que la moitié de cette surface. Afin de réduire ses frais, elle peut sous-louer l’autre moitié de l’étage.
Dans ce cas-là, tout le monde est gagnant. Toutefois, cette opération nécessite quelques requis juridiques que nous verrons ensemble.

En premier lieu, il faut savoir que la sous-location d’un bail commercial est interdite. Mais cela n’est pas une interdiction absolue et les parties peuvent prévoir lors de la conclusion du bail initial une telle possibilité. C’est pourquoi la rédaction du bail est importante.
Attention aux contrats de bail préremplis qui contiennent automatiquement une clause d’interdiction de sous-location d’un bail commercial. Cela n’est toujours pas utile et dans certaines circonstances peut nuire à l’intérêt du bailleur lors du renouvellement de bail et la détermination de la valeur locative.
Une autre possibilité, mais plus couteuse, est l’obtention a posteriori de l’accord de la propriétaire. Il peut se matérialiser avec un avenant au contrat principal.

Le prix de la sous-location ne peut pas être supérieur au loyer initial, sauf accord du bailleur. À défaut de l’accord, le bailleur peut faire la demande de l’augmentation du loyer. Il est conseillé alors d’utiliser l’opération de sous-location plutôt comme une technique de réduction des frais que celle d’enrichissement.

En deuxième lieu, le propriétaire doit prendre connaissance du contenu de contrat de sous-location. Pour cela, le locataire doit faire connaître au bailleur son intention de sous-louer par acte extrajudiciaire ou par lettre recommandée avec demande d’avis de réception ; le bailleur dispose alors d’un délai de quinze jours pour faire savoir s’il a l’intention de concourir à l’acte ou non ; le défaut de cette formalité peut être sanctionné tant par la résiliation du bail, que par un refus de renouvellement sans indemnité d’éviction.

Quelle est la conséquence juridique d’une sous-location de bail commercial ?

Le sous-locataire peut demander le renouvellement de son bail :

1-au locataire principal dans la mesure des droits que ce dernier tient lui-même du propriétaire.

2- au propriétaire. Toutefois, le propriétaire n’est pas obligé au renouvellement que s’il a donné son accord à la sous-location. En cas de sous-location partielle, si les lieux faisant l’objet du bail principal ne forment pas un tout indivisible, le propriétaire n’est pas tenu par le renouvellement. C’est pourquoi, c’est nécessaire être assisté lors de la rédaction d’un bail commercial.

Mise à jour le 4 juillet 20246 mai 2024/ Maître YAZDI

Comment savoir si un contrat de bail est bien rédigé?

Cette question est très vaste et dépend de plusieurs facteurs. Il faut vérifier plusieurs éléments comme les parties, le prix du loyer, les charges, les obligations du propriétaire, le renouvellement de bail, les conditions d’éviction ou de congé, les obligations du preneur ou du locataire et etc. Dans cet article, nous vérifions les éléments variables d’un contrat de bail, car la plupart des contrats suivent une trame similaire. Pour qu’un contrat bénéficie du statut de bail commercial, il est primordial que les conditions suivantes soient réunies :

La capacité des parties :

En ce qui concerne le propriétaire du local : vérifier si le propriétaire dans un des cas particuliers, comme l’usufruit, l’indivision, le tuteur ou le régime matrimonial de la communauté.
En ce qui concerne le preneur ou le locataire : Il peut être une personne physique ou morale. Mais, il faut que le fonds appartienne, soit à un commerçant ou un industriel immatriculé au registre du commerce et des sociétés, soit à un chef d’une entreprise (artisan) immatriculée au répertoire des métiers, accomplissant ou non des actes de commerce.

Les professions qui exercent une activité non commerciale sont en principe exclues du bail commercial, mais elles ont le choix de se soumettre au contrat de bail commercial.

D’autres personnes ont été autorisées de bénéficier du statut du bail commercial par l’effet de la loi : les établissements d’enseignement publics ou privés, les services municipaux exploités en régie, les personnes morales de droit public à caractère industriel et commercial, les sociétés coopératives ayant la forme commerciale ou un objet commercial, les sociétés coopératives de crédit et de caisses d’épargne de prévoyance et les artistes admis à cotiser à la caisse de Sécurité sociale et enfin, des artistes et reconnus auteurs d’œuvres graphiques et plastiques.

La durée de bail : la durée d’un bail commercial ne peut pas être inférieure à 9 ans. En cas d’une durée de plus de 12 ans, il est nécessaire de rédiger un acte authentique.
Une durée de moins de 9 ans pourrait en principe exclure le bénéfice du statut de bail commercial. Une durée plus longue par exemple 99 ans pourrait, sous certaines conditions, soumettre le contrat de location sous un autre statut que celui de bail commercial.

L’objet du bail : Il s’agit, dans un sens, de l’immeuble ou du local loué. C’est-à-dire que le bail doit porter sur un immeuble ou un local qui ont certaines caractéristiques (déterminées par la jurisprudence) pour faire bénéficier le locataire du statut de bail commercial. A titre d’exemple, un lieu clos, couvert, stable,
Il faut également avoir en tête la différence entre Les locaux accessoires et Les locaux annexes. Les premiers sont, en réalité, ceux qui sont loués séparément du local principal où s’exerce l’activité du fonds, en vertu d’une convention distincte. Les deuxièmes, contigus au local principal, constituent une dépendance de ce dernier et ont la même vocation que le local accessoire (caves, remises, garages), mais le problème de l’extension du statut ne se pose pas.
Bien que la location d’un terrain nu est exclu du domaine de bail commercial, sous certains conditions il peut faire l’objet d’un bail commercial.
En plus, le bien ne doit, en principe, pas appartenir au domaine public.

Le contrat doit contenir la destination des lieux.

Et enfin, l’obtention des autorisations administrative ou copropriétaire préalables.

Mise à jour le 4 juillet 202422 avril 2024/ Maître YAZDI

Qu’est-ce qu’un bail commercial ?

La location d’une construction ou d’un local par un chef d’entreprise afin d’y exploiter son fonds pour une durée de plus de 3 ans est un bail commercial.

Est-ce que l’on est obligé de rédiger un bail commercial pour exercer une activité professionnelle ? Ou est-ce qu’un bail commercial est cher ?

Pour répondre à ces questions, il faut comprendre tout d’abord l’enjeu de la signature d’un bail commercial. En effet, le bail commercial protège, avant tout, le locataire ou le preneur. Si vous travaillez quelques années dans un magasin et que vous vous fassiez une clientèle importante, il est possible que le propriétaire vous demande de quitter les lieux. Ce qui est fort dommageable pour le commerçant ou le chef d’entreprise. Alors, de ce point de vue, le bail commercial n’est pas obligatoire, mais c’est à la fois une protection et une nécessité.

Alors, est-il nécessaire, dans tous les cas, de choisir un bail commercial ? La réponse dépend de la stratégie du développement de votre commerce. Si votre business plan est bien étudié et viable, et que vous voudriez rester dans les lieux au moins pour trois ans, le choix d’un bail commercial est conseillé. 3 ans, c’est la période minimum que vous vous engagez pour le paiement des loyers d’un bail commercial. En revanche, si vous envisagez de rester moins de 3 ans dans les locaux, il est recommandé de signer un bail précaire.

On peut comprendre de la lecture de ce qui précède que le prix d’un bail commercial n’est pas le même qu’un bail précaire. Alors que le premier est plus long sur la durée, son prix est moins élevé que le deuxième. Le bail précaire est moins long et le loyer est en principe plus élevé. En effet, il y a d’autres éléments qui jouent sur la détermination du prix de loyer d’un bail commercial. Par exemple, si le local est déjà exploité ou pas, l’emplacement du local, l’achalandage, s’il y a la possibilité de capter ou d’attirer la clientèle d’un autre commerce, etc. Nous vous conseillons de consulter un connaisseur pour vous donner les indices à prendre en compte avant de rédiger ou signer un contrat de bail commercial.